Ostuni et l'impôt à 7 % dans les Pouilles : ce que l'élargissement de 2026 change pour les retraités

Si vous suivez le débat sur l'impôt italien à 7 % depuis 2019, l'élargissement d'avril 2026 mérite votre attention. La loi n° 34 du 11 mars 2026 - la fameuse Legge PMI - a modifié le régime par son article 26 et, en vigueur depuis le 7 avril 2026, a relevé le seuil de population déterminant de 20 000 à 30 000 habitants. Ce seul changement fait entrer des dizaines de communes du sud dans le champ d'application. Pour les Pouilles, cela signifie concrètement que trois des villes les plus connues de la région - Ostuni, Conversano et Putignano - sont éligibles pour la première fois.

Je m'appelle Silvia. Je suis italienne, j'ai grandi dans les Pouilles, et avec mon mari Giampiero j'ai fondé Borgomadre - un cabinet familial qui accompagne les familles étrangères qui veulent s'installer, construire et vivre dans les Pouilles, en partenariat avec le cabinet de mon père, Studio Pagliara. La moitié des familles que je reçois examinent l'Italie 7 % impôt forfaitaire Pouilles 2026 avant d'acheter le moindre mètre carré. C'est le bon ordre. La plupart des articles francophones sur le sujet n'ont pas été mis à jour depuis le changement de la loi. Celui-ci l'est.

Je vais vous expliquer ce qui a vraiment changé, comment le régime fonctionne dans la pratique et non dans la théorie, quelles communes des Pouilles sont éligibles aujourd'hui, où la plupart des retraités français, belges et suisses trébuchent, et comment nous accompagnons les familles de bout en bout. Pas de phrases creuses. Pas de promesses vagues. Le chemin est réel, mais les détails comptent.

Ce que l'élargissement de l'impôt à 7 % dans les Pouilles en 2026 a changé

Le régime lui-même - l'article 24-ter du code italien des impôts (TUIR) - n'est pas nouveau. Il a été introduit en 2019 pour repeupler les petites villes du sud de l'Italie. Ce qui a changé en avril 2026, c'est la carte d'éligibilité, et uniquement la carte d'éligibilité.

Le seul changement de fond. L'article 26 de la loi 34/2026 a relevé le plafond de population des communes éligibles dans les huit régions du sud (Abruzzes, Molise, Campanie, Pouilles, Basilicate, Calabre, Sicile et Sardaigne) de 20 000 à 30 000 habitants. Les communes dont la population résidente publiée par l'ISTAT est inférieure ou égale à 30 000 sont désormais éligibles. Dans les Pouilles, les nouvelles entrantes phares sont Ostuni (29 803 habitants selon l'estimation ISTAT au 1er janvier 2026, juste sous le nouveau plafond), Conversano (environ 26 000) et Putignano (environ 27 000).

Tout le reste est inchangé. Le taux de 7 % est inchangé. La durée de neuf ans est inchangée. L'option reste irrévocable pour les neuf années entières. La condition de non-résidence de cinq ans s'applique toujours, et le régime couvre toujours l'ensemble des revenus de source étrangère, pas seulement la pension. La réforme d'avril 2026 n'a touché à aucun de ces mécanismes - elle a simplement élargi la liste des communes où vous pouvez vivre et en bénéficier.

Pourquoi cela compte : jusqu'en avril 2026, un retraité étranger qui voulait l'expérience des Pouilles - centro storico blanchi à la chaux, vieille ville à pied, quinze minutes de l'Adriatique, un aéroport à moins de quarante-cinq minutes - devait se tourner vers des villes comme San Vito dei Normanni ou Ceglie Messapica. De beaux endroits, mais plus petits que ce que la plupart des acheteurs internationaux imaginent en disant "les Pouilles". Désormais Ostuni - la Città Bianca elle-même - figure sur la liste. C'est une autre conversation.

La source juridique de référence est le texte officiel paru à la Gazzetta Ufficiale : loi 34/2026, publiée le 23 mars 2026. L'article 26 est la disposition applicable.

Comment l'impôt à 7 % pour les retraités étrangers fonctionne

L'essentiel est simple : 7 % d'impôt forfaitaire sur l'ensemble des revenus de source étrangère - pensions, dividendes, plus-values, revenus locatifs de biens étrangers, et même intérêts - pendant neuf années fiscales consécutives à compter de l'année où vous transférez votre résidence fiscale dans une commune italienne éligible. Ce n'est pas une coquille. Sept pour cent. Forfaitaire. Pendant près d'une décennie.

Mais il y a cinq conditions d'éligibilité, et en manquer une seule vous exclut :

1. Vous ne devez pas avoir été résident fiscal italien au cours des cinq années fiscales précédant le déménagement. C'est une règle stricte. Si vous avez passé plus de 183 jours en Italie au cours de l'une des cinq dernières années, parlez-en à un conseiller fiscal avant de présumer votre éligibilité.

2. Vous devez transférer votre résidence (residenza anagrafica) dans une commune éligible - population inférieure ou égale à 30 000, dans l'une des huit régions du sud. Pas une résidence secondaire : votre résidence principale enregistrée auprès du comune.

3. Vous devez percevoir au moins une source de pension étrangère. Cela inclut les pensions publiques et privées de votre pays d'origine, ainsi que certaines rentes assimilées à une pension. Les pensions françaises, belges, suisses (AVS) et comparables sont généralement éligibles, mais la qualification doit être confirmée dans votre première déclaration fiscale italienne.

4. Vous devez venir d'un pays ayant un accord d'échange de renseignements fiscaux avec l'Italie - en pratique tous les pays de l'OCDE et la plupart des autres. La France, la Belgique, la Suisse, le Canada et presque tous les États membres de l'UE sont éligibles.

5. Vous déclarez votre option dans votre première déclaration fiscale italienne (Modello Redditi PF), déposée l'année suivant le déménagement. L'option est irrévocable pendant neuf ans ; vous pouvez en sortir, mais cela réinitialise le délai de non-résidence de cinq ans et vous ne pouvez pas y revenir.

Ce que les 7 % couvrent : l'ensemble des revenus de source étrangère. Pensions, dividendes de sociétés non italiennes, plus-values sur des actifs non italiens, revenus locatifs de biens conservés à l'étranger, intérêts de comptes et d'obligations étrangers.

Ce qu'ils ne couvrent pas : les revenus de source italienne. Si vous prenez un contrat de conseil avec un client italien, louez un bien en Italie ou percevez des dividendes d'une société italienne, ces revenus sont imposés aux taux ordinaires italiens. Le régime n'est pas un blanc-seing sur tout - c'est un impôt forfaitaire sur ce que vous apportez avec vous.

Le mythe à abattre : les 7 % n'exigent pas que vous rapatriiez tous vos actifs en Italie. Vous n'avez pas à transférer d'argent. Vous n'avez pas à fermer vos comptes bancaires étrangers. Vous n'avez pas à vendre votre bien dans votre pays d'origine. Vous déclarez simplement les revenus étrangers dans votre déclaration italienne et payez 7 % dessus.

Si vous cherchez à comprendre comment cela s'inscrit dans le tableau plus large de l'achat ou de la construction dans les Pouilles, notre guide en 7 étapes pour construire une villa dans les Pouilles en tant qu'étranger (en anglais) couvre le volet immobilier. L'impôt à 7 % est le levier fiscal ; le parcours immobilier est le levier physique. La plupart de nos clients utilisent les deux.

Quelles communes des Pouilles sont éligibles à l'impôt à 7 %

Voici la carte pratique pour un retraité étranger au mois d'avril 2026, répartie entre nouvellement éligibles après l'élargissement de 2026 et déjà éligibles auparavant, avec une ligne sur chacune.

Communes des Pouilles nouvellement éligibles à l'impôt à 7 % : Ostuni, Conversano, Putignano

• Ostuni (29 803 habitants, estimation ISTAT au 1er janvier 2026). La Città Bianca, la ville blanche. Centro storico perché, vue sur l'Adriatique, vingt-cinq minutes de l'aéroport de Brindisi, soixante de Bari. À taille humaine, raffinée, une belle scène gastronomique - et désormais enfin éligible. C'est le plus grand déblocage - voyez notre comparatif Ostuni, Lecce et Monopoli (en anglais) pour le contexte.

• Conversano (environ 26 000). À l'intérieur des terres depuis Polignano a Mare, trente minutes de Bari. Un superbe centre médiéval, un castello, un calendrier culturel en plein essor. Moins côtière, mais bien plus tranquille que Polignano en haute saison.

• Putignano (environ 27 000). Connue pour son carnaval de février, le plus ancien d'Italie. À l'intérieur des terres, sur le plateau de la Murgia, trente minutes de Bari et quarante de l'Adriatique. Authentique et moins chère que les alternatives côtières.

Communes des Pouilles déjà éligibles à l'impôt à 7 % avant 2026

• San Vito dei Normanni (environ 19 000). À l'intérieur depuis Carovigno, vingt minutes de l'aéroport de Brindisi. Le siège de Borgomadre - nous la connaissons bien. Plus calme qu'Ostuni, avec une vraie vie de ville autour de la piazza.

• Carovigno (environ 16 000). Accès côtier à la réserve naturelle de Torre Guaceto. Petite, charmante et nettement moins chère que ses voisines.

• Cisternino (environ 11 000). La ville au campanile de la Valle d'Itria. Sans doute la plus jolie du pays des trulli, à taille humaine, réputée pour ses boucheries fornello pronto.

• Locorotondo (environ 14 000). Ville au plan circulaire de la Valle d'Itria, perchée au-dessus des vignes. L'un des plus beaux villages du sud de l'Italie.

• Ceglie Messapica (environ 19 500). Une ville reconnue de la gastronomie - pour un retraité gourmand, difficile à battre.

Communes des Pouilles non éligibles à l'impôt à 7 %

Si on vous a dit le contraire, vérifiez. Fasano (environ 38 000) et Martina Franca (environ 46 000) dépassent toutes deux le seuil de 30 000 et ne qualifient pas. Lecce (environ 95 000) et Bari (environ 317 000) sont bien au-dessus. Si un agent immobilier vous oriente vers une masseria à Fasano en mentionnant l'impôt à 7 % dans la même phrase, c'est un signal d'alerte.

Comment demander l'impôt à 7 % : éligibilité, étapes et erreurs fréquentes

Voici la séquence réelle - ce que vous faites, dans quel ordre, et où cela peut déraper.

Étape 1 - Demandez un codice fiscale avant de déménager. Le code fiscal italien à seize caractères. Vous pouvez le demander dans n'importe quel consulat italien avant le départ. Sans lui, impossible d'enregistrer une résidence, d'acheter un bien, de signer un contrat de services ou de déposer l'option.

Étape 2 - Transférez votre résidence (residenza anagrafica) dans une commune éligible. Cela se fait auprès du comune. Il vous faudra une adresse stable - un bien acheté, une location de longue durée ou parfois une mise à disposition vérifiable par un proche.

Étape 3 - Passez l'année correctement. Pour être considéré comme résident fiscal italien, vous devez être physiquement présent en Italie plus de 183 jours dans l'année civile, ou y avoir votre centre d'intérêts vitaux. Le régime à 7 % exige que vous soyez résident fiscal dès l'année où vous l'activez.

Étape 4 - Déposez l'option dans votre première déclaration fiscale italienne, déposée l'année suivant le déménagement. L'option dure neuf ans à compter de l'année où vous êtes devenu résident, et elle est irrévocable.

Étape 5 - Maintenez l'éligibilité. Vous devez rester résident fiscal dans une commune éligible. Déménager à Milan en année cinq met fin au régime. Passer d'Ostuni à Cisternino ne pose aucun problème - les deux qualifient.

Les cinq erreurs les plus fréquentes :

1. Déménager avant de vérifier l'éligibilité de la commune. Ne présumez pas - vérifiez sur la liste publiée. Fasano est le piège que je vois le plus.

2. Ne pas réaliser qu'il faut déclarer l'ensemble des revenus étrangers à 7 %. Le régime est un impôt forfaitaire sur tout ce qui est étranger, pas un tri sélectif. Vous ne pouvez pas garder certains dividendes hors de la déclaration italienne.

3. Déclencher la résidence fiscale l'année avant l'option formelle. Si vous avez passé 200 jours en Italie en année zéro, vous devez peut-être déjà l'impôt ordinaire italien pour cette année. Nous avons démêlé cela pour des clients plus d'une fois.

4. Ne pas budgéter l'ensemble du dispositif. La résidence fiscale italienne entraîne des implications de sécurité sociale, d'affiliation à la santé (SSN) et d'exposition aux droits de succession. Les 7 % sont excellents, mais ce n'est qu'une pièce d'un puzzle plus large.

5. Sortir sans comprendre le verrou. Une fois sorti, vous ne pouvez pas réintégrer le régime. La décision est en pratique définitive.

Comment Borgomadre accompagne votre installation à 7 % dans les Pouilles

Nous ne sommes pas conseillers fiscaux. Mais nous sommes au cœur de ce parcours chaque semaine, et nous avons bâti autour un petit réseau qui fait ce dont la plupart des retraités étrangers ont besoin.

Pour les familles qui envisagent l'Italie 7 % impôt forfaitaire Pouilles 2026 en parallèle d'un achat ou d'une construction, nous proposons :

• Codice fiscale et liaison consulaire avant votre arrivée.

• Présélection de communes, fondée sur le mode de vie, le statut d'éligibilité et les infrastructures à venir.

• Recherche de terrains et de biens, et faisabilité - notre Phase 1 est une première étape payante et structurée qui identifie des parcelles ou des biens viables, mène les vérifications d'urbanisme et vous donne une enveloppe de coûts construire ou acheter.

• Direction de chantier via Studio Pagliara, le cabinet d'ingénierie et d'architecture agréé de mon père - une vraie relation de direzione lavori avec le comune et la Soprintendenza.

• Mise en relation avec un conseiller fiscal italien vérifié pour l'option à 7 % elle-même.

Si le régime est le levier, la bonne commune est le verrou. La plupart des clients réservent un appel de trente minutes avec moi pour passer en revue structure de pension, passeport, calendrier et présélection. Utilisez la page des services immobiliers pour envoyer un bref descriptif, ou écrivez-moi directement sur WhatsApp.

Si vous hésitez encore entre acheter et construire une fois sur place, notre guide acheter ou construire (en anglais) détaille les compromis.

L'Italie 7 % impôt forfaitaire Pouilles 2026 n'est pas un événement marketing. C'est un déblocage réel, inscrit dans la loi, qui ouvre pour la première fois trois des villes les plus attractives des Pouilles aux retraités internationaux. La fenêtre ne restera pas éternellement aussi avantageuse. Si le déménagement est à votre horizon, les six à douze prochains mois sont les bons pour le planifier correctement.

F.A.Q.

1. Qu'est-ce que l'impôt italien à 7 % et qui est éligible après l'élargissement de 2026 ? 

L'impôt à 7 % (article 24-ter du TUIR) est un impôt italien forfaitaire sur l'ensemble des revenus de source étrangère pour les retraités étrangers qui transfèrent leur résidence dans une commune éligible du sud de l'Italie. Après la loi 34/2026 (en vigueur depuis le 7 avril 2026), le seuil de population est passé de 20 000 à 30 000, faisant entrer des dizaines de communes du sud dans le champ d'application - dont Ostuni, Conversano et Putignano dans les Pouilles. Vous êtes éligible si vous n'avez pas été résident fiscal italien au cours des cinq années précédentes, percevez au moins une pension étrangère et venez d'un pays ayant un accord d'échange de renseignements fiscaux avec l'Italie.

2. Quelles villes des Pouilles sont éligibles à l'impôt à 7 % en 2026 ?

Après l'élargissement d'avril 2026, Ostuni, Conversano et Putignano sont nouvellement éligibles. Les villes des Pouilles déjà éligibles incluent San Vito dei Normanni, Carovigno, Cisternino, Locorotondo et Ceglie Messapica. Fasano, Martina Franca, Lecce et Bari restent au-dessus du seuil de 30 000 habitants et ne qualifient pas.

3. Combien de temps dure le régime à 7 %, et est-ce vraiment seulement 7 % sur tout ?

Le régime dure neuf années fiscales consécutives à compter de l'année où vous devenez résident d'une commune éligible. Pendant cette période, 7 % s'appliquent à l'ensemble des revenus de source étrangère - pensions, dividendes, plus-values, revenus locatifs étrangers et intérêts. Les revenus de source italienne sont imposés aux taux ordinaires. L'option est irrévocable pour les neuf années entières.

4. Dois-je transférer tout mon argent ou mes actifs en Italie pour être éligible ? 

Non. Le régime à 7 % n'exige aucun rapatriement. Vous pouvez conserver vos comptes bancaires étrangers, votre bien dans votre pays d'origine et votre portefeuille d'investissement à l'étranger - vous déclarez simplement les revenus étrangers dans votre déclaration italienne et payez 7 % dessus.

5. Comment demander l'impôt à 7 % ?

 Vous demandez un codice fiscale italien, transférez votre résidence dans une commune éligible, devenez résident fiscal pour l'année (généralement en passant plus de 183 jours en Italie) et activez le régime dans votre première déclaration fiscale italienne (Modello Redditi PF) déposée l'année suivante. L'option dure neuf ans à compter de l'année où vous êtes devenu résident.

6. Puis-je perdre mon éligibilité une fois dans le régime ?

Oui. Si vous transférez votre résidence dans une commune non éligible - plus de 30 000 habitants, ou hors des huit régions du sud éligibles - vous sortez du régime. Vous pouvez circuler librement entre communes éligibles. Une sortie volontaire est irrévocable : vous ne pouvez pas y revenir.

7. Borgomadre se charge-t-il de la déclaration fiscale elle-même ?

Nous ne déposons pas les déclarations fiscales italiennes - c'est une activité réglementée réservée aux commercialisti. Nous coordonnons avec un conseiller fiscal italien vérifié dans le cadre de notre Phase 1, et nous gérons tout le reste : le codice fiscale, le choix de la commune, le volet immobilier et la relation de chantier via Studio Pagliara.